Mutui imprese: come ottenere le condizioni migliori

Mutui imprese: come ottenere le condizioni migliori
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Mutui imprese: come ottenere le condizioni migliori

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I mutui imprese costituiscono un argomento molto complesso che, troppo spesso, confonde e lascia più domande che risposte. 

E’ davvero un peccato che esista così poca chiarezza su un aspetto che può costituire un’opportunità enorme per imprenditori o aspiranti tali operanti in tutti i settori economici.

In questo articolo, abbiamo deciso di fare chiarezza su alcuni punti essenziali riguardo ai mutui impresa

E’ chiaro, ogni decisione relativa ad eventuali prestiti va presa analizzando il singolo caso, le risorse a propria disposizione, gli obiettivi che si vogliono perseguire.

Ma qui vogliamo fornirti tutte le conoscenze necessarie per comprendere cosa sono i mutui impresa, quali opzioni hai a tua disposizione per richiederne uno e se queste agevolazioni possono essere convenienti per la tua realtà in particolare.

Indice

  1. Mutui imprese: di cosa si tratta?
  2. Chi può richiedere i mutui per le imprese
  3. Come si accede ai mutui per le imprese?
  4. Accedere ai mutui imprese: come fare

1. Mutui imprese: di cosa si tratta?

Il mutuo è una forma di finanziamento basata su un contratto che coinvolge due soggetti: 

  • chi eroga la somma di denaro (il mutuante);
  • il mutuatario che riceve la somma di denaro e si impegna a restituirla attraverso canoni mensili (ad interesse variabile). 

Il mutuo può essere oneroso oppure a titolo gratuito come nel caso dei finanziamenti agevolati per le imprese (che ti invitiamo ad approfondire cliccando qui) 

Solitamente, però, si tratta proprio di un prestito a titolo oneroso. Ciò significa che il mutuatario, oltre a provvedere al totale rimborso della somma di denaro che ha ricevuto, deve corrispondere anche una quota di interessi.

Questa quota è vincolata da un tasso di interesse che può essere fisso o variabile.

Il tasso di interesse

Il tasso di interesse viene individuato dal Tasso Annuo Nominale, abbreviato con TAN e viene definito in base allo spread e ad un altro parametro che cambia a seconda che il tasso di interesse sia fisso o variabile.

Tasso di interesse fisso

Il tasso di interesse fisso viene stabilito nel momento della stipula del contratto e, oltre che dallo spread, dipende anche da un altro parametro che si chiama IRS (Interest Rate Swap, per un approfondimento clicca qui).

Come indica la parola stessa, il tasso di interesse fisso rimane costante per tutta la durata del contratto. Di conseguenza, l’importo di tutte le rate del mutuo rimane lo stesso e costante per tutta la durata del contratto di finanziamento.

Tasso di interesse variabile

Il tasso di interesse variabile è definito in base allo spread all’Euribor (puoi leggere come si calcola lo spread qui).

Si stabilisce un tasso di interesse al momento della stipula del contratto come per il tasso fisso. 

La differenza è che il tasso variabile viene ricalcolato periodicamente per tutta la durata del contratto in base all’oscillazione dei parametri di riferimento. 

Ecco perché, quando si sceglie l’opzione del tasso di interesse variabile, le rate mensili possono variare e diventare più o meno onerose.

Nel caso di interesse variabile si può inoltre prevedere il cosiddetto cap, che sta per capped rate, ovvero un tetto massimo di tasso di interesse che si applicherà alle rate.

Altri costi

Oltre alle rate mensili comprensive della quota relativa ai tassi di interesse, il mutuatario deve affrontare altri costi sia nella fase iniziale di stipula del contratto, sia periodicamente nel corso della sua durata (spese istruttorie, di assicurazione, di perizia, costi notarili…).

Il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento pianifica il rimborso del mutuo (programma rateale di rimborso del debito) che solitamente specifica:

  • quali rate periodiche occorre pagare;
  • scompone le rate in quota capitale e quote interessi;
  • ad ogni pagamento, indica anche il capitale residuo dovuto.

I piani di ammortamento possono essere diversi e prevedere diverse composizioni delle rate di rimborso ma, in ogni caso, è sempre possibile rimborsare tutto o parte del mutuo anticipatamente, rispetto alla scadenza prevista dal contratto.

La surroga

Per surroga si intende la sostituzione di un mutuo già esistente con un nuovo mutuo. 

Si può infatti sostituire un mutuo con un altro, emesso da una banca diversa dalla prima, se la banca sostitutiva offre, per esempio, condizioni economiche o di durata vantaggiose. 

In questo caso, il mutuo surrogato può essere richiesto solo per un importo equivalente al capitale residuo ancora da restituire del mutuo originario.

Garanzie

Quando si stipula qualsiasi tipo di contratto di mutuo vengono sempre richieste delle garanzie per tutelare l’istituto bancario, da eventuali inadempimenti del pagamento da parte del mutuatario (che sia un’impresa o un singolo cittadino). 

Le più comuni sono:

  • tassi di mora;
  • polizze assicurative, alcune delle quali sono obbligatorie;
  • fideiussione: una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi nel caso in cui il mutuatario non sia in grado;
  • ipoteca: un bene può essere offerto come garanzia. In caso di inadempienza, il mutuante ha il diritto di sottrarre il bene in questione, venderlo all’asta, ed ottenere così la somma necessaria per estinguere il debito.

2. Chi può richiedere i mutui per le imprese

Chi possiede un’impresa può richiedere un mutuo

Lo stato e la dimensione dell’impresa, in genere, hanno una forte influenza sull’identificazione del capitale minimo finanziabile

É difficile, per esempio, che a una piccola impresa una banca accordi un finanziamento per centinaia di migliaia di euro.

Un mutuo può essere richiesto per finanziare diversi tipi di acquisto. Un’impresa può richiedere un mutuo per:

  • acquistare un immobile; 
  • lavori di ristrutturazione; 
  • ammodernamento; 

Anche in questo caso, il rimborso avviene a rate caratterizzate da una quota capitale e una relativa ai tassi di interesse che può essere fisso o variabile.

Anche nei mutui impresa, infine, la banca che eroga il finanziamento richiede delle garanzie in modo da potersi tutelare in caso di inadempienza. 

Le garanzie sono costituite, nella maggior parte dei casi, di un’ipoteca di un immobile.

Come abbiamo visto, quindi, i mutui impresa hanno molti punti in comune con il tema dei mutui in generale (quelli che possono essere richiesti da un privato cittadino per l’acquisto, ad esempio della prima casa). 

Ma scendendo più nel dettaglio, possiamo specificare che la tipologia di finanziamento più frequente utilizzata delle aziende sono i mutui chirografari

VI è anche una discreta percentuale di imprese che opta per un mutuo di tipo ipotecario. Perché un’azienda dovrebbe optare per l’una o l’altra opzione, molto dipende dal settore di riferimento (agricolo, commerciale, tecnologico…); e soprattutto dalle dimensioni dell’impresa

Andiamo, quindi, ad analizzare in modo più approfondito, ciascuna opzione.

Mutui chirografari

La differenza tra il mutuo ipotecario e il mutuo chirografario è costituita principalmente dal tipo di garanzia che è richiesta da parte del finanziatore. 

Quando si parla di mutuo si pensa subito a un finanziamento che preveda un’ipoteca come garanzia. La definizione generale di mutuo, secondo la normativa, non prevede alcuna ipoteca. 

Si aggiunge allora il termine “chirografario” proprio per specificare che si tratta di un mutuo senza ipoteca. 

Il mutuo chirografario, inoltre, può essere finalizzato o non finalizzato. Un mutuo non finalizzato consente di ottenere il prestito senza specificare in che modo spenderai il denaro ottenuto con il finanziamento.

Con l’altra opzione, il finanziamento è appunto finalizzato a qualcosa di specifico: l’acquisto di un immobile, lavori di ristrutturazione, etc…

Un mutuo che non prevede l’iscrizione di un’ipoteca non è mai a lungo periodo, ma rientra in un range temporale che va dai 18 mesi ai 60 mesi. 

Quando conviene optare per un muto chirografario?

In genere, le imprese optano per questo tipo di mutuo quando non hanno la possibilità di offrire beni come ipoteche a garanzia. Inoltre, questa tipologia è adatta a prestiti e finanziamenti contenuti. 

Più che all’acquisto di un immobile, questo tipo di mutuo è solitamente finalizzato a lavori di ristrutturazione, ampliamento, o altri, che sono sì onerosi, ma comunque più contenuti rispetto all’acquisto di un immobile.

Quanto costa un mutuo chirografario?

Quando si parla di quanto costa un muto, ci riferiamo alle:

  •  spese che il mutuatario deve sostenere; 
  • quelle che vanno a rimborsare il prestito ottenuto. Queste dipendono dai tassi di interesse e dalle spese accessorie.

Le spese accessorie previste sono l’imposta sostitutiva e le spese di istruttoria. Non sono invece previste, come accade per il mutuo ipotecario, le spese di perizia e relative all’onorario del notaio, oltre che quelle relative all’iscrizione dell’ipoteca. 

Mentre il risparmio per quando riguarda le spese accessorie – rispetto al mutuo ipotecario – è elevato, i tassi di interesse sono solitamente più elevati. 

Questo accade da una parte perché sussistono meno garanzie e anche perché, di conseguenza, in caso di inadempienza l’iter di rimborso per il recupero delle somme sarà meno agevolato e diretto.

Mutuo chirografario: le garanzie

Il fatto che non sia necessaria l’iscrizione di un’ipoteca non significa che per questa tipologia di contratto non sia necessario alcun tipo di garanzia. 

Significa solo che verranno richieste altre forme di garanzia, come le assicurazioni o fideiussioni, stabilite in base al rischio collegato all’operazione.

Mutui ipotecari

Come dice il termine stesso, il mutuo ipotecario prevede l’iscrizione, come forma di garanzia, un’ipoteca (un bene immobile, ad esempio).  

Nei mutui ipotecari, rispetto all’opzione dei finanziamenti chirografari, la garanzia messa a disposizione dal mutuatario è molto più solida

Per ciò, questa formula è utilizzata per ottenere ingenti liquidità, tanto che non è previsto nessun tetto massimo per la somma concessa in finanziamento.

A differenza del mutuo chirografario, il mutuo ipotecario è finalizzato. Questo significa che quando si richiede il mutuo si devono specificare le operazioni che si intendono effettuare con il denaro che si ottiene in prestito.

Infine, i contratti di mutuo aziendale ipotecario sono anche i più lunghi. I piani di ammortamento per il mutuo ipotecario arrivano infatti anche a 20 anni o più.

Quando conviene optare per un mutuo aziendale ipotecario?

Il mutuo ipotecario è il più adatto in caso di finanziamenti ingenti, per questo, è il più adatto per aziende che intendono acquistare immobili in fase di avvio dell’attività ma anche in fase di ampliamento.

Il mutuo ipotecario è, infatti, quello che praticamente si utilizza in ogni caso per l’acquisto di locali commerciali.

Quali sono i costi del mutuo ipotecario?

Come per tutti i mutui, il mutuatario deve far fronte al rimborso del prestito che ha ottenuto e aggiungere i tassi di interesse e le spese accessorie.

Mentre i tassi di interesse – facendo un paragone con un mutuo chirografario – sono in genere più convenienti (perché i contratti sono più duraturi e perchè le garanzie sono molto elevata), le spese accessorie sono maggiori perché oltre all’imposta sostitutiva e le spese di istruttoria si devono pagare le spese notarili per l’iscrizione dell’ipoteca e eventuali spese di perizia.

Il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario spesso viene confuso con quello ipotecario, oppure si pensa erroneamente che si tratti della stessa formula. Sebbene le due formula abbiano molti punti, esistono comunque delle differenze.

L’elemento che distingue il muto fondiario è che si tratta di un mutuo finalizzato all’acquisto di un bene immobiliare già completato o in fase di completamento. Esiste anche un mutuo fondiario edilizio che può essere concesso a imprese edilizie per la costruzione degli immobili.

Per il mutuo fondiario è richiesta l’iscrizione di un’ipoteca di 1° grado sul bene immobile acquistato. Un’ipoteca di primo grado è la prima ipoteca iscritta sulla struttura (su uno stesso bene si possono iscrivere più ipoteche). 

Il prestito che si ottiene dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l’80% del valore dell’immobile acquistato. 

Il mutuo fondiario può essere vantaggioso per i tassi di interessi che sono i più bassi tra tutte le alternative che abbiamo considerato in questo articolo. 

Altre formule per esigenze specifiche

Nel panorama dei mutui impresa esistono anche delle formule molto specifiche a disposizione degli imprenditori. 

Queste formule rispondono a esigenze particolari che alcune aziende possono avere; ecco alcuni esempi:

  • Mutuo stagionale. Adatto alle imprese che svolgono un’attività lavorativa concentrata in un particolare periodo stagionale.
  • Mutuo di ricapitalizzazione aziendale: un tipo di mutuo destinato specificatamente a supportare investimenti che fanno parte di piani aziendali di ricapitalizzazione. 

3. Come si accede ai mutui per le imprese?

Per ottenere un mutuo impresa ci si deve rivolgere a un istituto di credito, ovvero una Banca. 

Diverse banche possono offrire molteplici soluzioni: ecco perché è importante effettuare una prima fase di valutazione delle diverse proposte.

Una volta presa la decisione di valutare l’accensione di un mutuo, quindi, la prima cosa da fare è consultare più istituti di credito e chiedere ad ognuno di essi un preventivo dettagliato che descriva la loro proposta nel dettaglio: che tipo di mutuo propongono, quali sono i tassi di interesse, la durata del mutuo, e le garanzie richieste. 

Non dimenticare che dovrai affrontare anche le spese accessorie: per evitare brutte sorprese, richiedi che il preventivo sia dettagliato anche su questo aspetto.

Rivolgersi a una banca e richiedere un prestito per la tua azienda non sarà sufficiente ad ottenerlo. 

Requisiti

Per accedere a un muto sono richiesti dei requisiti:

  • l’età: quella minima è – ovviamente – 18 anni, ma se ne prevede anche una massima che dipende dalla tipologia di mutuo richiesto e dalle somme del prestito di cui si ha bisogno;
  • la residenza: per ottenere un mutuo in Italia devi essere cittadino italiano oppure avere la residenza in Italia da almeno 3 anni;
  • requisiti economici: i requisiti economici sono i più importanti. Prima di erogare il prestito, la banca si assicura che il mutuo sia sostenibile per la tua azienda. 

Per questo, l’istituto di credito mette in atto tutta una serie di verifiche sulle condizioni economiche della tua attività volte ad accertare che chi richiede il mutuo sia in grado di restituire il prestito alle condizioni e nei tempi previsti. 

È importante quindi che la tua impresa sia in grado di dimostrare la propria capacità di credito fornendo documenti sui rapporti di bilancio e stato economico. La fase di verifica si chiama in gergo “fase di istruttoria”.

Una volta completata la fase di istruttoria e trovato un accordo sui termini del contratto di mutuo, non ti resta che sottoscrivere il contratto per ottenere la liquidità che hai richiesto. 

La fase più importante quando si decide di avviare un mutuo resta pertanto quella della scelta dell’istituto di credito e dell’opzione migliore. 

Tipo di mutuo scelto

Uno dei parametri più importanti quando si valutano preventivi e proposte delle banche, è sicuramente quello dei tassi di interesse; non dobbiamo però commettere l’errore di limitarci a considerare esclusivamente questo aspetto

Preferire un mutuo a tasso di interesse inferiore senza dare la giusta importanza al tipo di garanzie che ci viene richiesto di fornire, per esempio, sarebbe uno sbaglio. 

Cerchiamo quindi di riassumere i parametri da tenere in considerazione quando si decide di accendere un mutuo per un investimento aziendale.

Questa scelta può ripercuotersi sul tipo di garanzie che la banca richiede e anche sul tasso di interesse, perché stabilisce un diverso grado di rischio per l’istituto di credito stesso. 

Per una banca è meno rischioso rilasciare mutui finalizzati: la banca sa dove andranno a finire i soldi e come verranno investiti. 

Nel caso di un mutuo fondiario, può addirittura ricevere come garanzia un’ipoteca sul fine stesso dell’investimento (l’immobile acquistato). 

A un minore rischio da parte della banca solitamente corrispondono condizioni più vantaggiose per l’imprenditore in termini di garanzie ma anche di interesse e di durata del contratto. 

Entrambi questi parametri influenzano enormemente il canone mensile.

Quando il rischio da parte della banca è inferiore, l’istituto tende a accordare contratti più lunghi: il che si traduce con canoni mensili meno onerosi per l’impresa richiedente.

Garanzie

Le garanzie non sono mai un parametro da sottovalutare: anche se non sembra, influenzano enormemente l’ammontare dei canoni mensili, perchè fanno variare il tasso di interesse che viene applicato. 

A garanzie maggiori corrispondono di solito tassi di interesse più agevolati.

Questo non significa che dobbiamo iscrivere ipoteche a destra e a manca: le ipoteche sono sempre un rischio molto elevato per un imprenditore. In caso di inadempienza, dovrà rinunciare al bene stesso.

Tassi di interesse

L’importanza dei tassi di interesse è quasi scontata, ma in questo articolo abbiamo imparato da che cosa può dipendere una percentuale più alta o più bassa del tasso fisso o variabile. 

La raccomandazione più importante in questa sezione non è quella di scegliere il tasso di interesse più basso (sarebbe anche troppo ovvia), ma di non accettare la proposta della banca che offre gli interessi più bassi senza prima aver dato un’occhiata anche a tutti gli altri parametri.

Durata del mutuo

Visti gli interessi applicati, la durata del mutuo stabilisce la somma che andremo a pagare in totale. È importante quindi trovare un equilibrio tra la somma che possiamo permetterci di sborsare ogni mese e il costo totale dell’investimento.

4. Accedere ai mutui imprese: come fare

Con questo articolo, abbiamo voluto darti gli strumenti per valutare come accedere ad un mutuo e i vari preventivi che puoi ottenere dagli istituti di credito ai quali ti rivolgi. 

La scelta della tipologia di mutuo è di solito, consigliata dalla banca stessa, ma una conoscenza non approfondita della materia può far sì che subiamo questa decisione invece di valutare con attenzione la soluzione che fa al caso della nostra impresa.

Per accedere alla soluzione giusta per la tua impresa è possibile rivolgersi a CorporateCredit, società di mediazione del credito a sostegno delle PMI italiane. 

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